Новогодний подарок от ФНС

3 января, 2019 Posted by Без рубрики 0 thoughts on “Новогодний подарок от ФНС”

Новогодний подарок от ФНС

Многие финансово грамотные горожане усвоили, что хранить деньги в сберкассе уже не выгодно — они инвестируют в недвижимость и получают дивиденды в виде арендной платы. Молодцы! Только вот засада их ждет в 2019 году в виде ещё одного налога. С этим «новшеством» выгода инвестиций – уже под сомнением.

Итак, по порядку. Без сомнения, получив любой доход, гражданин обязан поделиться его восьмой частью («осмушкой») с родным государством. К месту отметим -13% — вовсе немного, меньше, чем в любой иной стране мира. Значится, что платить по закону выгодно, ведь спокойствие и нервы  тоже денег стоят. Рассмотрим конкретный сюжет, когда Вашим арендатором является юридическое лицо или предприниматель. В этом случае оно, как налоговый агент, обязано удержать и уплатить за нас налог в бюджет. Нам же выплачивают чистый доход на карточку и годовую справку 2-НДФЛ. В столь понятную и отлаженную идиллию вторглась своими «хищными» руками ФНС. Она и раньше-то предпринимала усилия принудить гражданина стать предпринимателем, но на нашей стороне играет ещё более весомый закон – Гражданский Кодекс. Да и не всем категориям инвесторов это интересно и возможно. К примеру, заниматься предпринимательством и одновременно работать в бюджетной сфере – нельзя. Во-вторых, все иные получаемые доходы, в том числе от продажи недвижимости, будут рассматриваться ФНС с особой тщательностью, под грифом «коммерческая деятельность». Обратное, надлежит доказывать в суде.

Собственно говоря, вложение собственных и заемных средств в недвижимость  – это просто доход от инвестиций. Банковские вклады всем позволительны, а почему бы законно не получать инвестдоходы? Так, что владение чиновниками офисными центрами совсем не преступление. Главное правильно оформить договор (чтобы не участвовать в непосредственной хозяйственной жизни ТЦ) и своевременно платить налоги.

Уместно привести экспресс-расчет сравнение, насколько выгодны инвестиционные вложения в коммерческую недвижимость в сравнении с банковскими вкладами. Условные 8 млн. руб., размещенные в банке дадут нам годовой прирост в 480 тыс.руб. Много ли это или мало? Разделите на 12 и получите 40 тыс.руб. в месяц, но плюс ко всему страхи  банкротства самого банка и невозможность пользоваться прибылью до окончания срока вклада. В отличие от вклада, арендные платежи регулярны, чаще всего ежемесячные. Да и само здание никуда не исчезнет – оно в Вашей собственности, его и в случае нужды — можно удачно продать. Дешевле оно точно не станет, а это ещё один скрытый резерв дохода в будущем. Предположим, что мы выкупили торговую площадь по 40 тыс.руб. за кв.м., а сдаем её в аренду по 500 (или более) рублей в месяц за кв.м. (цифры типовые для областного города).

Затратив 8 млн.руб. за инвестированные 200 кв.м., мы сможем получать ежемесячный доход от арендаторов  в 100 тыс. руб, или в пересчете на год – 1,2 млн.руб.  Что, в условном пересчете – это уже 15% годовых ( при полной окупаемости проекта через 6,5 лет). Про налоги на недвижимость уместно вспомнить – они, конечно же, снижают планку дохода, но не значительно. Обычно для коммерческой недвижимости гражданина ставка налога составляет  1,25%.

Вернемся к заявленной теме. Отныне, Федеральная Налоговая Служба обязана доначислить гражданину, получающему доход от коммерческой аренды   Налог на Добавленную Стоимость (НДС) по ставке 20% (и не только в 2019 году, но и за прошедшие три года). И это, помимо рассчитанных и уже уплаченных 13% НДФЛ. По стране уже прокатились десятки судебных процессов оспаривающих данную несправедливость, но все они проиграны налогоплательщиками и, наконец, вышло Определение Верховного суда РФ за №16-КГ18-17 от 20.07.2018 года. Названное  Определение безапелляционно определило: доказан факт осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных нежилых помещений без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по сути своей она таковой является. Отсюда и основание по начислению НДС. Налоговый Кодекс РФ становится для данного гражданина важным законом, незнание которого не освобождает от ответственности.

Так что же, теперь из-за возросшего налогового прессинга  (33% =13+20) пропали наши удачные инвестиции? Конечно же нет. Во-первых, никто не запрещает нам оформиться предпринимателем.  Административные издержки по открытию ИП не столь высоки — 800 рублей, но нам надлежит платить обязательные ежегодные вносы в пенсионный и медицинский фонды в сумме 36 238 руб. Причем их платят даже пенсионеры. Плюс налог 7% от валового дохода. Между прочим отметим, что при крупных суммах дохода – этот вариант налогообложения даже выгоден. Семь или тринадцать, разницу ощущаете? Так почему же не воспользоваться предоставленным правом оптимизации своего налогообложения  и использовать специальные налоговые режимы: упрощенку, патент или вмененку? Про НДС забудем, как страшный сон.                 Не следует забывать о новом спецрежиме – налоге для самозанятых. Он весьма к месту внедрен именно с 2019 года, но исключительно в 4-х весьма успешных экономически регионах. Полагаете – совпадение?

Но есть среди наших читателей и не столь богатые инвесторы, заинвестировавшие в свою собственность небольшие магазинчики, кафешки. Так что же, из-за 50 тыс. руб. в месяц оформляться ИП и заполучить «головную боль» с декларированием, уплатой налогов и страховых взносов? Оказывается выход есть, и даже не один, а два. Но это уже другая тема нашего разговора. И как поговаривал мой давний товарищ – дальше переходим в платное меню. Приглашаем на индивидуальные консультации по ватцапу, вайберу тел. 8930 783 2007 или скайпу olegskw56. Пришлите смс, и наш специалист свяжется с вами в удобное время.

Скворцов Олег Владимирович, к.э.н.,

автор учебников по налогообложению, доцент Московского Политехнического университета (Рязанский филиал)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *